Un projet multidimensionnel : utiliser tous les outils de la rénovation urbaine

Des dispositifs successifs depuis 1990

Depuis les années 1990, le quartier Malakoff a connu tous les dispositifs de Politique de la Ville. Malgré sa désignation comme zone urbaine sensible en 1996 à l’occasion du Pacte de relance de la politique de la ville, selon les évaluations de l’INSEE en 1998, le quartier restait le plus défavorisé des 29 ZUS de la région Pays de la Loire de par son isolement et son habitat exclusivement social et collectif.

À partir de 2000, le Grand Projet de Ville adopte un périmètre élargi pour traiter les problèmes du quartier dans leur ensemble, dans le cadre du projet « Nouveau Malakoff » qui s’échelonne entre 2000 et 2015. L’élargissement du périmètre soulève la question des périmètres pertinents et de l’échelle d’intervention des collectivités, qui recherchent la meilleure possible. Malakoff appartient aux 50 GPV initiés par le gouvernement en 2000 pour relancer des quartiers en grande difficulté.

Comme nous l’avons évoqué, le projet du GPV consiste en deux orientations : développer l’attractivité du territoire en sortant de la mono fonctionnalité résidentielle et ouvrir le quartier sur la ville en créant des franchissements et en diminuant les obstacles physiques ou perçus. Le projet a deux versants, urbain (ANRU) et social, où il s’appuie sur des axes traditionnels de la politique de la ville : renforcement du sentiment de sécurité, accès et maintien dans le logement, accès à l’emploi, réduction de l’exclusion scolaire. Le projet ANRU de Malakoff s’est déroulé en deux phases (2004-2009 et 2009-2013) et a eu pour but de diversifier et requalifier l’offre de logement.

L’intérêt des dispositifs concernant Malakoff est qu’ils s’articulent à des dispositifs qui ne relèvent pas de la politique de la ville. Ainsi, la ZAC du Pré Gauchet initialement incluse dans le périmètre GPV s’est vue renommée « ZAC Euronantes Gare » en 2004. Elle a ainsi été raccrochée au vaste projet de pôle d’affaires Euronantes (Île de Nantes et aval de la gare), lancé officiellement en 2005. Ceci vise à donner une dimension supplémentaire au projet de redynamisation économique du quartier en le reliant à un projet d’ampleur. La ZAC Pré-Gauchet – Euronantes gare accueille depuis 2009 (phase 1 et 2) 43 000 mètres carrés de bureaux et pourrait en obtenir plus si les sites potentiels sont réalisés (phase 3 2013-2015).

Bilan des opérations

Cartes ci-contre et ci-dessous : les opérations de rénovation/réhabilitation, effectuées et en cours, © Martin Omhovère

Réalisations

Entre le début des opérations ANRU et août 2012, 100% des logements sociaux à démolir l’ont été, 54% ont été réhabilités, 44% ont été résidentialisés, et presque tous les logements neufs ont été construits (84% soit 286 logements réalisés et 55 en construction). Les équipements prévus ont eux aussi été livrés. Il s’agit des équipements destinés au quartier, comme l’école Bergson, le collège George de la Tour et la Maison de quartier, dont la construction en est cours. La piscine de la Petite Amazonie, située à la limite entre la ZAC Euronantes – Pré Gauchet et Malakoff Aval a également été réalisée. Elle vise un public plus large que le seul public du quartier, les pouvoirs publics espérant qu’elle draine une nouvelle fréquentation extérieure à celui-ci. Enfin, le pont Tabarly a lui été livré en juin 2011 et a permis de désenclaver partiellement le quartier.

 

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Quelques difficultés

Comme toute opération de renouvellement urbain et de politique de la ville, celle de Malakoff-Pré Gauchet a connu quelques difficultés.

Le phasage des travaux choisi a été novateur par certains aspects : Nantes Métropole a ainsi décidé de réaliser les espaces publics avant le bâti neuf afin que les habitants se les approprient plus rapidement. Ceci est contraire aux pratique habituelles, qui préconisent de les réaliser après coup afin d’éviter toute dégradation avant la livraison du bâti. Dans d’autres endroits, le phasage des travaux pose problème : on peut penser ici au triangle de terrain situé en face de la piscine, qui n’est pas encore aménagé. Il marque de ce fait une rupture brusque entre la ZAC EuroNantes – Pré Gauchet neuve et les espaces résidentiels de Malakoff centre et amont, rénovés eux aussi mais moins dynamiques, du fait notamment de l’absence de commerces.

On peut ainsi déplorer l’implantation tardive du centre commercial, qui n’a toujours pas été réalisé. Nantes Métropole a certes peu de prise sur le développement de commerces dans la zone, mais cela joue sur le dynamisme du quartier.

Enfin, il faut souligner la difficulté des montages financiers et le coût des opérations de renouvellement urbain en général. Ces montages exigent en effet une ingénierie temporelle complexe pour parvenir à obtenir les subventions nationales (ANRU) ou européennes (FEDER) nécessaires au financement d’opérations aussi lourdes : les calendriers d’opérations doivent ainsi être constamment réajustés afin d’être financés en temps et en heure. L’ANRU a ainsi financé 49 millions d’euros sur les 240 nécessaires aux réalisations du programme, ce qui laisse des sommes très élevés à la charge de Nantes Métropole et des bailleurs.

La spécificité du projet de rénovation urbaine mis en œuvre à Malakoff explique en partie les difficultés rencontrées par Nantes Métropole dans sa recherche de financements ANRU. Le faible nombre de démolitions mais aussi une baisse des budgets énergie par logement rénové insuffisante au regard des critères ANRU* constituèrent deux obstacles à un meilleur financement de l’opération. Néanmoins, forte de son expertise, Nantes Métropole a développé des solutions de financement innovantes. L’inscription du renouvellement urbain de Malakoff dans l’opération, plus large, du GPV ainsi que l’amélioration de l’accessibilité du quartier ont facilité la vente de charges foncières pour la construction de logements locatifs libres. Par ailleurs, Nantes métropole a initié, en partenariat avec l’ANRU, un système de péréquation des loyers des logements sociaux de la communauté urbaine afin d’assurer la soutenabilité financière des opérations de rénovation et, surtout, afin de garantir le maintien des ménages les plus modestes attachés au quartier.

*Les coûts de fonctionnement du système de chauffage urbain préexistant restant stable, quelques soient les améliorations thermiques apportées aux logements.